Huisvesting arbeidsmigranten in Eindhoven: een steen in de vijver

Inleiding

Platform31 begeleidt een vijftal experimenten gericht op meer en betere huisvesting voor arbeidsmigranten. Met experimentpartners werd een bezoek gebracht aan Eindhoven. Hier wordt een voormalig schoolgebouw getransformeerd naar tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten. Onderstaand een beeld van de vraagstukken, dilemma’s en lessen voor andere initiatieven in het land.

Beschrijving

De gemeente Eindhoven als facilitator

Joep Berghuis (gemeente Eindhoven) licht de rol van de gemeente en de samenwerking met de corporaties toe. Hij vertelt dat de afgelopen 10 jaar jaarlijks dikke pakketten met prestatieafspraken tussen gemeente en woningcorporaties werden gemaakt. De gemeente zat hierbij veelal aan het stuur. De afgelopen jaren zien ze echter een verschuiving naar een gelijkwaardige positie en partnership. De gemeente en corporaties wilden af van alle afspraken. Nu zitten ze een paar dagen gezamenlijk op de hei, werken aan een gemeenschappelijke visie en benoemen deze visie op twee A4-tjes. Op basis hiervan formuleren ze wat ze samen gaan doen; dit betekent een beperkte focus op enkele onderwerpen die ze dan ook écht oppakken. Eén hiervan is de huisvestingsopgave voor arbeidsmigranten. Voormalig wethouder Fiers speelde hierin een belangrijke rol als bestuurlijk trekker. Elke twee maanden werd er op bestuurlijk niveau gesproken om de vastgestelde lijn vast te houden: dat werkt beter dan stapels papier!

Een regionale opgave

De opgave wordt ook nadrukkelijk op de regionale agenda gezet. De opgave beperkt zich niet tot een enkele gemeente, maar raakt de hele regio. Er is een brede coalitie vanuit de regio samengesteld, met daarin de 19 west brabantse gemeenten, werkgevers, woningcorporaties en andere huisvesters. De coalitie streeft ernaar te komen tot bestuurlijke afspraken die goede oplossingen bieden voor het huidige tekort aan huisvesting voor arbeidsmigranten. Daarnaast maakt zij afspraken over nieuwbouw/transformatie, handhaving, de bed-voor-bed regeling en een regionale spreiding.

De rol van de gemeente Eindhoven

De primaire verantwoordelijkheid ligt bij werkgevers en uitzendbureaus. Daarbij heeft de gemeente Eindhoven nadrukkelijk een regiefunctie en is tevens verantwoordelijk voor een strikte handhaving. Een visiedocument is tot stand gekomen met inbreng van veel verschillende betrokkenen. De voltallige raad is geïnformeerd over het voorgenomen beleid; de uiteindelijke prestatieafspraken zijn voor rekening van het college van burgemeester en wethouders. De raad wordt geïnformeerd, het college beslist. De crux is om vooraf te bespreken wat de gemeente wil en hierbij de juiste randvoorwaarden vast te stellen: “Als het dan ook daadwerkelijk gebeurt, is het zaak om dit ook vast te houden”.

Binnen de gemeente Eindhoven, en overigens ook in veel andere gemeenten, is met name de mogelijkheid voor tijdelijke huisvesting een blinde vlek. Er is een doelstelling geformuleerd om op korte termijn 200 arbeidsmigranten te huisvesten. In 2018 wil de gemeente Eindhoven 1.000 plaatsen beschikbaar hebben. Hierbij wordt nadrukkelijk gekeken naar de mogelijkheden van bestaand vastgoed van zowel de gemeente als de corporaties. Ook de houding is de afgelopen omgeslagen: “Van repressie en handhaving hebben we nu een faciliterende houding aangenomen. We zijn ons er steeds meer van bewust dat we de arbeidsmigranten hard nodig hebben.”

Het Woonbedrijf pakt de handschoen op

Rob Bogaarts, districtsmanager bij Woonbedrijf, geeft aan dat de corporatie, volgend uit de prestatieafspraak om 200 arbeidsmigranten te huisvesten, op zoek ging naar een geschikte locatie. Het Grafisch Lyceum is de eerste locatie die hier voor in aanmerking komt. Deze school is reeds 8 jaar geleden aangekocht door Woonbedrijf, met het oog op herontwikkeling naar wonen. Omdat het duidelijk was dat de plek de komende 5 tot 10 jaar niet tot ontwikkeling zou komen is het Woonbedrijf naar alternatieve invullingen gaan kijken. Een nieuwe invulling is wenselijk om enerzijds verloedering tegen te gaan. Anderzijds is het een gunstige locatie door een relatief beperkt aantal direct omwonenden, een redelijk grote afstand tot aan omwonenden en een goede ontsluiting. Ook kan het parkeren geheel op eigen terrein opgelost worden (geen parkeeroverlast), is het gebouw goed geschikt voor beheer door een centrale hal en bewoning op de verdiepingen en is het gebouw relatief eenvoudig om te bouwen tot woonruimtes.

Transformatie en functies

Het project richt zich op een transformatie voor 10 jaar naar individuele kamers (circa 15 vierkante meter) met collectieve voorzieningen (aparte douches voor mannen en vrouwen, toilet, keuken en een wijkrestaurant), waarbij er ook vijf ruimtes worden gerealiseerd voor stellen. Uit onderzoek bleek dat deze doelgroep liever iets meer betaalt voor een individuele kamer, dan een goedkopere kamer met minder privacy voor twee personen. Momenteel denkt men aan een huurprijs van €250,- / €300,- per maand, inclusief energie en voorzieningen.

In overleg met stichting Migrada is het programma uitgewerkt. Op de begane grond komen geen arbeidsmigranten. Deze ruimte wordt verhuurd aan La Citta Mobile, een collectief van onderzoekers, kunstenaars, ontwerpers en ondernemers. Het is een stichting die sinds 2008 gebouwen en ruimtes in gebruik heeft. Zij beheren in het voormalig Grafisch Lyceum de werkplaatsen en de galerij/centrale hal. De buurt kan gebruik maken van de gymzaal, bijvoorbeeld door jongeren die willen voetballen. Het pand staat momenteel leeg; om ook de tussentijd goed te gebruiken, is er met streetartkunstenaars – vanuit allerlei hoeken van de wereld –gewerkt aan een impuls van het gebouw. Het thema van de graffiti is samen met de buurt gekozen; zij worden op dit soort momenten nadrukkelijk betrokken.

Loskoppelen van werk en wonen

De doelgroep is als volgt afgebakend:

  • Arbeidsmigranten met arbeidsovereenkomst met een bonafide werkgever.
  • Bonafide werkgever is aangesloten bij een van de brancheverenigingen voor uitzendondernemingen (ABU, VIA of NBBU).
  • Een bonafide werkgever hanteert de CAO afspraken.

Men wil de baan en het bed van elkaar loskoppelen. Na beëindiging van de arbeidsovereenkomst kan de arbeidsmigrant de eenheid nog maximaal 6 weken gebruiken. Na beëindiging van de arbeidsovereenkomst wordt de arbeidsmigrant aangemeld bij het Migranten Informatie Punt (MIP) voor begeleiding naar werk of naar het thuisland. De arbeidsmigrant heeft dus 6 weken om ander werk te vinden. De vraag is nog wel wie het risico draagt in het geval de individuele arbeidsmigrant de resterende huur niet kan betalen. Het succes van het MIP is groot: circa 90% van de mensen die aangemeld worden vindt óf ander werk in deze regio óf gaat terug naar het thuisland. De overige 10% vindt elders werk en onderdak.

Verhuurmodel

Het Woonbedrijf denkt momenteel na over het verhuurmodel. Hierbij zijn er drie opties:

  1. Woonbedrijf verhuurt eenheden aan arbeidsmigrant.
  2. Woonbedrijf verhuurt eenheden aan werkgever. Werkgever verhuurt de eenheden aan zijn werknemers.
  3. Eenheden worden verhuurd via een beheerder of bemiddelaar aan werkgever(s) en arbeidsmigranten.

Een nadeel van het eerste model is dat de corporatie deze markt helemaal niet kent. De voorkeur van het Woonbedrijf gaat uit naar optie 3, die ingevuld kan worden door leegstandsbeheerder Camelot. Zij hebben de opdracht gekregen het voormalig schoolgebouw te verbouwen naar een leefbare woonomgeving voor tijdelijke arbeiders uit Midden- en Oost Europa, alsmede de huisvesting van ontwerpers, buurtrestaurant en integratie met buurtbewoners.

Beheer en integreer

Voor het beheer zal Camelot een interne meertalige beheerder (een beheerderstel) aanstellen (24 uur/7 dagen) die als meertalig aanspreekpunt zal gelden. De beheerder zorgt voor orde, schoonmaak, handhaving en communicatie. Ook is er een calamiteitenlijn van Camelot (24 uur per dag voor overlast en klachten en een verbinding met hulpdiensten en beheerder). Verder is er een elektronisch sleutelsysteem, drank- en snackautomaten, buitenverlichting en camerabewaking. Er zal gewerkt worden met een systeem van gele en rode kaarten, waarbij een rode kaart betekent dat niet langer in de voorziening gewoond kan worden. Ook is er contact met de politie, en er wordt gewerkt met een beheergroep uit de wijk (9 wijkbewoners hebben zich hier voor aangemeld). Voorstel is om elk kwartaal een beheeroverleg te organiseren met gemeente en de beheerder.

Naast fysiek beheer is er veel aandacht voor cultuur en samenleven in de wijk. In 2012 is er een muziekfestival geweest in samenwerking met Pop Ei. Sinds 2011 organiseert de buurtvereniging een Multi Culti Festival (gefaciliteerd door o.a. gemeente en corporaties) de ontwerpers van La Citta Mobile geven cursussen en workshops vanuit het gebouw en is er toneel, muziek, kunst en sport. Hiermee is het gebouw meer dan alleen een woongebouw voor arbeidsmigranten maar voegt het ook echt iets toe aan de wijk.

Financiering

De aanpassingen die extern aan het gebouw nodig zijn, worden door Woonbedrijf gemaakt. De kosten voor Camelot bestaan uit de aanpassingen intern, de inventaris, de jaarlijkse beheerkosten. Camelot krijgt vervolgens de vergoeding voor het wonen. Het verschil is de onrendabele top die voor rekening komt van Woonbedrijf. In dit geval is deze voor een periode van vijf jaar geschat op circa € 300.000 – € 350.000. De corporatie moet leren opnieuw naar de gewenste prijs-kwaliteitverhouding te kijken. “Als corporatie zijn we gewend altijd een negen te bouwen, terwijl in dit geval een zeven misschien ook prima is.” Camelot is gewend hier veel nadrukkelijker op te sturen, wat een belangrijke meerwaarde is en de onrendabele top beperkt houdt.

Het belang van draagvlak en commitment

“Een steen in de vijver leidt tot rimpels in de wijk”, aldus Bogaarts. Hiermee onderstreept hij het belang van draagvlak, begrip en communicatie met de buurt. Enerzijds is er veel weerstand, terwijl je tegelijkertijd ziet dat de buurt heel betrokken is en erg meedenkt. “Het is essentieel om heel goed uit te leggen waarom je dit doet. Op deze wijze proberen we de weerstand om te buigen in kritisch meedenkende buurtbewoners”.

Datum uitgave

13/06/2013

Documenttype

Praktijkvoorbeeld